Siempre se habla de que hay que tener en cuenta los impuestos y gastos a la hora de comprar una vivienda. Vienen a suponer algo menos de un 10% en total pero ¿Qué impuestos gravan, en que momento y en que medida cuando nos decidimos a comprar una casa? ¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta? ¿De todos los gastos cuales son deducibles?

Impuestos

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Se aplica el IVA en las primeras transmisiones, es decir, en viviendas nuevas. Un ejemplo típico es la transmisión que realiza el promotor. Se aplica un tipo del 7% (que pasará a ser del 8% con la subida de impuestos en 2010) excepto para VPOs que se aplica un 4%.

Sobre la nueva vivienda es interesante conocer que solo se considera como tal cuando la construcción o rehabilitación está terminada (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación), por lo que es habitual ver como se aplica el 16% de IVA cuando los promotores venden viviendas que aún no están construidas.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Este tipo de gravamen se aplica en las segundas o posteriores transmisiones, aplicándose un 6% o un 7% dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se realice.

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se aplica cuando existen documentos notariales, en este caso debido a la escritura de compraventa que ha de firmarse ante notario. Se aplica en todo caso un 0,5%.

Otros Gastos

- Gastos Notariales para formalizar la escritura de compraventa.

- Gastos del Registro de la propiedad para elevar a público la escritura.

- Gastos de Tasación del inmueble.

Gastos deducibles

- El 15% de lo aportado a la cuenta ahorro vivienda como norma general.

- Los gastos e impuestos también se consideran deducibles.

- El 15% de las cuotas de la hipoteca se consideran desgravables como norma general.

La Hipoteca Naranja de ING Direct es un clásico entre las mejores hipotecas del mercado, tanto para nuevas hipotecas como para subrogaciones, existen ofertas con diferenciales sobre el euribor inferiores, pero pocos paquetes son tan completos como el que presenta el banco naranja.

Nueva Hipoteca Naranja

Es una hipoteca al Euribor +1,20% (2,49% TAE), aunque también se puede contratar a un tipo estable protegiendo de subidas de tipos durante 3 años, en la que se puede llegar a financiar el 80% del valor de tasación de la vivienda a un plazo de entre 9 y 35 años.

Exige la domiciliación de la nómina y la contratación de los seguros del hogar y vida, aunque a cambio devuelve el 2% de los principales recibos, ofrece tarjetas de crédito y débito gratuitas todos los años, y todo ello, por supuesto, sin comisiones.

Cambiar la hipoteca a ING Direct

Las condiciones son las mismas que para la Hipoteca Naranja, pero además se puede solicitar más dinero al Euribor más 1,40% (2,69% TAE), se pueden incluir todos los gastos en la hipoteca y tampoco tiene comisiones.

Que pasos hay que seguir:

1. Solicitar la hipoteca rellenando un formulario en el que se especifican el importe y plazo deseados.

2. Enviar la documentación.

3. Revisión de la documentación.

4. Gestión del cambio de la hipoteca a ING.

5. Solicitud de tasación, a través de una tasadora independiente, y nota simple.

6. Gestión y preparación de la firma.

7. Formalización de la hipoteca firmando las escrituras de compraventa y préstamo ante Notario.

8 Activación de la cuenta nómina y contratación de los seguros de hogar y vida.

Más información en ING.

Altamira Santander Real State, S.A. es una sociedad del Grupo Santander que comercializa y gestiona activos inmobiliarios (viviendas, naves, locales, oficinas…) de la entidad. Al igual que la mayoría de las entidades financieras españolas, Santander ha creado una sociedad con expertos en el sector para intentar dar salida al creciente stock de viviendas y activos inmobiliarios en general que posee.

1.500 inmuebles lanzados al mercado con ciertas ventajas como:

- Posibilidad de alquiler con opción a compra durante cinco años, descontando del precio en el momento de la compra los alquileres en los que se haya incurrido.

- Bonificación de 1.000 euros al año durante 5 ejercicios para quien adquiera una segunda vivienda.

- Descuentos que llegan a superar el 30% sobre valor de tasación.

- Ayuda para la venta de la vivienda actual.

- Ajuste de precio de la vivienda adquirida si el precio llega a bajar más del 10% en los 6 meses posteriores a la compra.

- Seguro de pago de hipoteca, cubriendo del riesgo de desempleo.

- Condiciones financieras preferentes como posibilidad de financiar el 100% del valor de tasación de la vivienda, plazos de hasta 40 años, tipos de interés al euribor + 0,4%.

El paquete de ventajas es desde luego interesante, con la salvedad de la tipología de producto y de conceptos tan ambiguos actualmente como son las tasaciones. Hoy el día el valor de mercado de una vivienda no acaba de estar muy claro, no cotiza en bolsa, unos expertos supuestamente independientes emiten una valoración y poco más. Será curioso ver como se instrumentan los ajustes de precios de las viviendas adquiridas en los 6 meses posteriores a la compra, de hecho a practicamente cualquiera que haya comprado desde Mayo-Junio ya puede empezar a aplicárselo.

Más información en Altamira.

La CAM a través de su inmobiliaria, Mediterranean, ofrece al mercado las viviendas que acumula en su stock, pudiéndose encontrar descuentos superiores al 35% sobre el valor de tasación.

El atractivo de la oferta de Mediterranean no son solo sus descuentos en inmuebles embargados por toda la geografía española, sino también la financiación que facilita la Caja de Ahorros del Mediterraneo, que según anuncian puede llegar al 100%. Además no tiene desperdicio su portal de subastas online donde los precios de salida llegan a alcanzar descuentos de hasta el 50% sobre el valor de tasación de los pisos.

En total la oferta supera las 4.000 viviendas de obra nueva y segunda mano,  que como comentábamos se encuentran repartidas por toda España, si bien la oferta es mayor en la zona de más influencia de la Caja, Comunidad Valenciana y Murcia.

Como el resto de inmobiliarias de entidades financieras presenta una oferta atractiva, aunque los descuentos deberían incrementarse un poco, ya que hoy en día un 35% de descuento sobre tasación no suele ser suficiente para convencer a un inversor, entrar en una vivienda sobre la que no se tiene muy claro el suelo financiada al 100% con el euribor por los suelos puede ser muy peligroso si continúa devaluándose y el euribor vuelve a los niveles de hace unos años.

Más información en Mediterranean.

De igual modo que las entidades financieras y la Agencia Tributaria, la Seguridad Social acumula una cartera de pisos embargados de un volumen muy considerable de quienes no han podido hacer frente a la deuda mantenida con el organismo público.

La Seguridad Social da salida al stock de viviendas y resto de bienes sujetos a embargo (coches, vehículos, solares, mobiliario…) a través de subasta pública, que funcionan de un modo muy similar a las subastas de la Agencia Tributaria:

- Identificación mediante DNI reconociendo conocer las condiciones de la subasta.

- Realización de un depósito por el 25% del precio de salida del bien embargado si se realiza mediante sobre cerrado, o del 30% si se realiza de forma verbal en el propio acto público de la subasta.

- Los precios de salida serán al 75% del precio de tasación, pero si no hubiese ninguna oferta que superase el 60% el bien subastado se adjudicaría a la mejor oferta presentada.

- En los casos en los que no se alcance el 60% del valor de tasación y la carga asociada no fuera cubierta, la adjudicación se realizará siempre y cuando supere el 25% del tipo de subasta.

Para cualquier información relacionada con los bienes embargados por la Seguridad Social se puede consultar la web de la Seguridad Social o bien dirigirse a las Direcciones Provinciales de la Tesorería General de la Seguridad Social o a la Unidad de Recaudación Ejecutiva.

Reser es una sociedad perteneciente al Grupo Caja Madrid que organiza subastas de inmuebles (viviendas, plazas de garaje, trasteros, naves industriales, suelos urbanos y suelos rústicos) procedentes de Entidades Financieras, Promotores Inmobiliarios, particulares o Ejecuciones Judiciales por todo el territorio nacional.

A través del portal inmobiliario y debido al elevado stock de viviendas con el que cuenta Caja Madrid, se pueden obtener descuentos sobre inmuebles de hasta el 40% sobre tasación, prácticamente comprar por la hipoteca, además las condiciones de financiación son muy destacables, ya que permite financiar hasta el 100% del valor de la vivienda (con el límite del 80% del valor de tasación) a un euribor + 0,50%, sin comisiones y hasta a 40 años.

Reser Servicios inmobiliarios, hasta el 23 de julio, realizará 2 subastas en las que espera vender 141 viviendas repartidas por toda España, en la primera se subastarán 37 inmuebles ubicados principalmente en costa y en la segunda 104 viviendas distribuidas por todo el territorio nacional.

Para cualquier consulta sobre el valor de tasación de una vivienda, un concepto cada día menos fiable y cuando menos volatil, Caja Madrid pone a nuestra disposición TasaMadrid, un sistema de tasación informático que cuenta con testigos por toda la geografía española y que tiene un coste para el cliente de 10 euros.

De que se están dando facilidades no hay duda, pero las subastas de viviendas ya llevan un tiempo funcionando y ya habían surgido con anterioridad ofertas hipotecarias, por lo que de lo que tampoco hay duda es de que los inversores o compradores no se fían. La valoración o tasación de una vivienda o inmueble deja de tener sentido y parece que la referencia es la hipoteca, la duda es si la hipoteca es el precio real o es el que las entidades financieras intentan hacernos creer.

Más información en Reser.

La situación del mercado inmobiliario está superando todos los límites, se han creado rutas de autobús para guiar a los potenciales inversores por promociones ultrarrebajadas, con descuentos de hasta un 70% sobre el valor de tasación.

Circulo Financiero internacional ha sido una de las empresas que mejor ha enfocado el negocio, organiza tours ( La ruta del embargo anteriormente conocida como HomeBus) de entre 20 y 25 posibles compradores por sesión a promociones en riesgo de embargo o con rebajas muy considerables. Comenzó aplicando la fórmula hace 2 meses en Málaga, extendiendo poco a poco la idea por el resto de zonas costeras, y desde el jueves 25 de junio se han puesto en marcha en Madrid. El porcentaje de potenciales compradores que finalmente invierten es hasta el momento del 20%, por lo que el éxito está siendo rotundo.

Que este tipo de negocio fructifique en la costa puede llegar a entenderse, pero el alcance y la repercusión de esta noticia es muy superior si se analiza el tipo de inmueble que se ha enseñado en el primer tour madrileño, un centro comercial cerca de Serrano, un edificio de oficinas, un solar y 3 edificios de 20 apartamentos cada uno, todos ellos localizados en las zonas más centricas de la capital.

No sabría como interpretar esta noticia, a priori parece que puede ofrecer oportunidades únicas a los inversores con liquidez y desahogar a promotores y entidades financieras, pero considero que el alcance de la noticia va mucho más allá, ¿Quien va a comprar un inmueble con un descuento del 20% existiendo descuentos de más del 60% no muy lejos de la madrileña calle de Serrano? Bien es verdad que ya era difícil vender al 20% hace 4 o 5 meses, y no solo porque no se concedan hipotecas, sino porque la que está cayendo entre promotoras concursadas, las que se lo están pensando, los activos por pasivos, las quitas con los bancos y las que simplemente van a morir, hace pensar que incluso los descuentos del 60% son superables. Pero es que hablar de descuentos del 60% viene a hacer oficial que las viviendas ya no solo se venden por su pasivo, además las entidades financieras van a tener que ofrecer directamente la quita sobre la hipoteca.

Más información en Circulo Financiero Internacional

Las personas mayores de 65 años y personas dependientes cuentan con una vía de ingresos si poseen una vivienda en propiedad, la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa podría definirse como un préstamo o crédito hipotecario, por el que el propietario puede realizar disposiciones a modo de renta mensual, renta periódica o en un único único, hasta un importe máximo limitado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución de la hipoteca inversa.

Requisitos

- Una hipoteca inversa debe ser formalizada y concedida por una entidad de crédito o aseguradora.

- Los solicitantes deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia.

- La vivienda con la que se formalice la hipoteca inversa debe ser tasada por una sociedad de tasación.

- La vivienda debe encontrarse asegurada contra daños.

El importe del crédito depende del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la periodicidad de la retribución, (en un único pago, como renta temporal o como renta vitalicia).

En el momento en el que fallece el deudor hipotecario o el último beneficiario, los herederos deberán decidir que hacer con la deuda y con el inmueble teniendo 2 opciones:

-  Cancelar el crédito hipotecario recuperándo así la vivienda, el importe será la suma de los débitos vencidos más los intereses, sin ninguna compensación adicional por la cancelación de la hipoteca.

- En caso de que los herederos no quieran o no puedan cancelar el crédito, la entidad financiera ejecutará la hipoteca para recuperar los débitos vencidos más los intereses, la diferencia será abonada a los herederos, de ser insuficiente, en ningún caso se podrá ejecutar el cobro con otro inmueble o patrimonio de los herederos.

En cuanto a la tributación estarán exentas las rentas obtenidas por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia por constitución de hipotecas inversas sobre su vivienda habitual.

La ley 41 de 7 de diciembre de 2007 regula las hipotecas inversas en España.