Siempre se habla de que hay que tener en cuenta los impuestos y gastos a la hora de comprar una vivienda. Vienen a suponer algo menos de un 10% en total pero ¿Qué impuestos gravan, en que momento y en que medida cuando nos decidimos a comprar una casa? ¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta? ¿De todos los gastos cuales son deducibles?

Impuestos

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Se aplica el IVA en las primeras transmisiones, es decir, en viviendas nuevas. Un ejemplo típico es la transmisión que realiza el promotor. Se aplica un tipo del 7% (que pasará a ser del 8% con la subida de impuestos en 2010) excepto para VPOs que se aplica un 4%.

Sobre la nueva vivienda es interesante conocer que solo se considera como tal cuando la construcción o rehabilitación está terminada (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación), por lo que es habitual ver como se aplica el 16% de IVA cuando los promotores venden viviendas que aún no están construidas.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Este tipo de gravamen se aplica en las segundas o posteriores transmisiones, aplicándose un 6% o un 7% dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se realice.

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se aplica cuando existen documentos notariales, en este caso debido a la escritura de compraventa que ha de firmarse ante notario. Se aplica en todo caso un 0,5%.

Otros Gastos

- Gastos Notariales para formalizar la escritura de compraventa.

- Gastos del Registro de la propiedad para elevar a público la escritura.

- Gastos de Tasación del inmueble.

Gastos deducibles

- El 15% de lo aportado a la cuenta ahorro vivienda como norma general.

- Los gastos e impuestos también se consideran deducibles.

- El 15% de las cuotas de la hipoteca se consideran desgravables como norma general.

Se trata de una herramienta muy de moda que tiene ventajas evidentes pero también implica riesgos e incovenientes de los que conviene ser consciente:

¿Que es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato por el que el propietario de la vivienda se obliga a venderla al inquilino si después del periodo de alquiler éste decide comprarla. En el contrato ha de prefijarse el precio de la opción de compra así como el plazo del que dispone para ejercer la opción. Para que pueda ser exigible a terceros el contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Claúsulas que ha de contener el contrato

- Precio de venta y forma de amortización del mismo a través de alquileres.

- Manifiesto en el que se declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y precaristas.

- Fechas y plazos para ejercer la opción de compra.

Ventajas

- Los promotores recurren a este instrumento para salvar la operación en el caso de que no se conceda la hipoteca ganando tiempo para que mejore la situación financiera de los compradores o las condiciones bancarias.

- El precio se fija en el momento de la firma, por lo que es una herramienta claramente especulativa, ahora se ha puesto muy de moda entre los promotores ya que se espera que la vivienda continúe depreciándose.

- Frente al alquiler supone una forma de ahorrar para los inquilinos ya que sus mensualidades se destinan en parte a amortizar el precio final.

- La inversión inicial es mínima, por lo que facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes.

Inconvenientes

- El contrato puede romperse si el propietario impaga su hipoteca.

- Las propias de la especulación, puede salirnos el tiro por la culata.

- Suele exigirse una señal por lo que la operación no está totalmente exenta de inversión inicial.