Hoy, 24 de noviembre, se ha publicado en el BOE la Ley de medidas de fomento del alquiler que entrará en vigor el 24 de diciembre. La nueva ley modifica la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Que modificaciones aporta respecto a la legislación vigente?

- LAU: Cuando el propietario de la vivienda requiera ocuparla para sus familiares de primer grado (hijos, cónyuge y padres), se eliminan los supuestos de prórroga. Este supuesto ha de constar específicamente en el contrato.

- LEC: En el supuesto de falta de pago de rentas se permite reclamar el pago al inquilino al mismo tiempo que demandar el deshaucio. Además se eliminan todos los trámites no sustanciales y se faculta para solicitar el desahucio si existe una reclamación posterior del pago. Esta modificación afecta a todos los procedimientos en curso salvo sentencia en firme.

- Ley de Propiedad Horizontal: Se reducen los requisitos de acuerdo en la Junta de Propietarios para aprobar la instalación de sistemas destinados a la eficiencia y aprovechamiento energético.

Hoy en día solo un 11% de los españoles se decanta por el alquiler frente a la compraventa. La nueva ley introduce mejoras que si bien no suponen un cambio radical pueden tener un efecto positivo, si los propietarios pierden un poco el miedo podemos encontrarnos con una bajada de los precios que anime a incrementar el porcentaje de alquileres frente a compra y a equipararnos con el resto de Europa.

Más información en el BOE.

La Garantía de Alquiler es un impreso oficial del Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG) de La Corte de Arbitraje que se adjunta a los contratos de arrendamiento. Garantiza que en los conflictos que puedan surgir entre inquilino y propietario se resuelvan con eficacia y agilidad, recortando sustancialmente los plazos y los costes así como reportando una serie de beneficios a los implicados en el contrato de alquiler.

Además de tener caracter retroactivo tiene reconocimiento nacional e internacional y sirve entre otras cosas para reducir los plazos del desahucio. Con el compromiso de calidad del PNAG cada caso se enjuicia en un plazo máximo de 30 días, desde el inicio hasta que se dicta sentencia, a partir del primer día de retraso La Corte de Arbitraje asume las cantidades reclamadas.

La comparación entre un proceso estandar a través de la Justicia Ordinaria y otro a través de la Garantía de Alquiler hablan por si solas:

- Duración: Los plazos se reducen de más de 8 meses a 30 días.

- Costes: Pasan de unos 1.500 euros a 58 al no requerir de abogado, ni procurador ni de provisión de fondos.

- Juzgados: Por la justicia ordinaria se atienden todo tipo de materias mientras que por la garantía de alquiler se tramita a través de tribunales especializados en arrendamientos.

- Eficacia: Con la garantía de alquiler las resoluciones son equivalentes a sentencias en firme mientras que con la justicia ordinaria pueden recurrirse.

- Confidencialidad: Se pasa de un proceso público a uno confidencial.

- Comodidad: Se elimina la necesidad de desplazamientos tramitándose por escrito.

Más información en Garantía de Alquiler.

Se trata de una herramienta muy de moda que tiene ventajas evidentes pero también implica riesgos e incovenientes de los que conviene ser consciente:

¿Que es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato por el que el propietario de la vivienda se obliga a venderla al inquilino si después del periodo de alquiler éste decide comprarla. En el contrato ha de prefijarse el precio de la opción de compra así como el plazo del que dispone para ejercer la opción. Para que pueda ser exigible a terceros el contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Claúsulas que ha de contener el contrato

- Precio de venta y forma de amortización del mismo a través de alquileres.

- Manifiesto en el que se declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y precaristas.

- Fechas y plazos para ejercer la opción de compra.

Ventajas

- Los promotores recurren a este instrumento para salvar la operación en el caso de que no se conceda la hipoteca ganando tiempo para que mejore la situación financiera de los compradores o las condiciones bancarias.

- El precio se fija en el momento de la firma, por lo que es una herramienta claramente especulativa, ahora se ha puesto muy de moda entre los promotores ya que se espera que la vivienda continúe depreciándose.

- Frente al alquiler supone una forma de ahorrar para los inquilinos ya que sus mensualidades se destinan en parte a amortizar el precio final.

- La inversión inicial es mínima, por lo que facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes.

Inconvenientes

- El contrato puede romperse si el propietario impaga su hipoteca.

- Las propias de la especulación, puede salirnos el tiro por la culata.

- Suele exigirse una señal por lo que la operación no está totalmente exenta de inversión inicial.

El alquiler en España representa el 11% del mercado de vivienda frente al 40% en Europa, por lo que fomentar el alquiler sigue siendo un reto pendiente en nuestro país. Por ello la necesidad de llevar a la práctica medidas que incentiven a los propietarios a alquilar su vivienda.

El Congreso de los Diputados ha aprobado el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. El texto debe aún superar el paso por el Senado, y su aprobación definitiva puede suponer un cambio muy significativo, ya que las líneas principales sobre las que se apoya son la posibilidad de tramitarlo mediante juicio verbal, la simplificación de trámites y el derecho a recuperar el inmueble para los familiares directos. La principal novedad del texto es que recoge la posibilidad de desahuciar en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites.

A pesar de que las principales novedades son en beneficio del casero, no se deja de lado a los inquilinos que cumplan con sus obligaciones contractuales, con especial sensibilidad hacia los inquilinos con alta vulnerabilidad social y baja capacidad económica, a los que se les sigue teniendo en cuenta para ayudas estatales orientadas a facilitarles el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo.

Más información en el Economista.

Como respuesta a las demandas de una mayor protección, las condiciones para los propietarios de viviendas han mejorado notablemente en los últimos meses. Las novedades más significativas son las siguientes:

1. Reducción impositiva de hasta el 100%

Entre las novedades de la nueva Ley del IRPF se encuentra una reducción de hasta el 100% para los ingresos por las rentas de alquiler si el inquilino es menor de 35 años, la reducción se limita al 50% para inquilinos mayores de 35 años. Para más información ver artículo de la tributación del alquiler de vivienda.

2. Aumento de garantías para alquilar a los jóvenes.

Desde el 1 de enero de 2008 el Estado ofrece una ayuda a los jovenes de entre 22 y 30 años, financiando los costes del aval por 120 euros y remunerando con una renta mensual de 600 euros, ver condiciones de la Renta Básica de Emancipación.

3. Mayor agilidad para los desahucios

Se tiene previsto crear 10 nuevos juzgados cuyo objetivo sea agilizar los procesos de desahucio en las ciudades con mayor demanda. Cabe añadir que recientemente el Tribunal Supremo emitió una sentencia en la que la conclusión fue que un retraso en el pago de una mensualidad total o parcial, una vez presentada la demanda de desahucio no excluye la posibilidad de la resolución del contrato de arrendamiento, ver sentencia.

4. Subvenciones de hasta 6.000 euros.

En el Plan Estatal de Vivienda ofrece ayudas de hasta 6.000 euros para viviendas libres, desocupadas y desligadas de actividades económicas que se pongan en alquiler por un mínimo de 5 años.

5. Servicio “Alquiler Seguro”.

El servicio consiste en un seguro multirriesgo de asistencia jurídica e impago para el propietario, lo ofrece la Sociedad Pública de Alquiler, para más información su página web es www. spaviv.es.