Se trata de una herramienta muy de moda que tiene ventajas evidentes pero también implica riesgos e incovenientes de los que conviene ser consciente:

¿Que es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato por el que el propietario de la vivienda se obliga a venderla al inquilino si después del periodo de alquiler éste decide comprarla. En el contrato ha de prefijarse el precio de la opción de compra así como el plazo del que dispone para ejercer la opción. Para que pueda ser exigible a terceros el contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Claúsulas que ha de contener el contrato

- Precio de venta y forma de amortización del mismo a través de alquileres.

- Manifiesto en el que se declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y precaristas.

- Fechas y plazos para ejercer la opción de compra.

Ventajas

- Los promotores recurren a este instrumento para salvar la operación en el caso de que no se conceda la hipoteca ganando tiempo para que mejore la situación financiera de los compradores o las condiciones bancarias.

- El precio se fija en el momento de la firma, por lo que es una herramienta claramente especulativa, ahora se ha puesto muy de moda entre los promotores ya que se espera que la vivienda continúe depreciándose.

- Frente al alquiler supone una forma de ahorrar para los inquilinos ya que sus mensualidades se destinan en parte a amortizar el precio final.

- La inversión inicial es mínima, por lo que facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes.

Inconvenientes

- El contrato puede romperse si el propietario impaga su hipoteca.

- Las propias de la especulación, puede salirnos el tiro por la culata.

- Suele exigirse una señal por lo que la operación no está totalmente exenta de inversión inicial.

Las personas mayores de 65 años y personas dependientes cuentan con una vía de ingresos si poseen una vivienda en propiedad, la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa podría definirse como un préstamo o crédito hipotecario, por el que el propietario puede realizar disposiciones a modo de renta mensual, renta periódica o en un único único, hasta un importe máximo limitado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución de la hipoteca inversa.

Requisitos

- Una hipoteca inversa debe ser formalizada y concedida por una entidad de crédito o aseguradora.

- Los solicitantes deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia.

- La vivienda con la que se formalice la hipoteca inversa debe ser tasada por una sociedad de tasación.

- La vivienda debe encontrarse asegurada contra daños.

El importe del crédito depende del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la periodicidad de la retribución, (en un único pago, como renta temporal o como renta vitalicia).

En el momento en el que fallece el deudor hipotecario o el último beneficiario, los herederos deberán decidir que hacer con la deuda y con el inmueble teniendo 2 opciones:

-  Cancelar el crédito hipotecario recuperándo así la vivienda, el importe será la suma de los débitos vencidos más los intereses, sin ninguna compensación adicional por la cancelación de la hipoteca.

- En caso de que los herederos no quieran o no puedan cancelar el crédito, la entidad financiera ejecutará la hipoteca para recuperar los débitos vencidos más los intereses, la diferencia será abonada a los herederos, de ser insuficiente, en ningún caso se podrá ejecutar el cobro con otro inmueble o patrimonio de los herederos.

En cuanto a la tributación estarán exentas las rentas obtenidas por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia por constitución de hipotecas inversas sobre su vivienda habitual.

La ley 41 de 7 de diciembre de 2007 regula las hipotecas inversas en España.