Hoy, 24 de noviembre, se ha publicado en el BOE la Ley de medidas de fomento del alquiler que entrará en vigor el 24 de diciembre. La nueva ley modifica la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Que modificaciones aporta respecto a la legislación vigente?

- LAU: Cuando el propietario de la vivienda requiera ocuparla para sus familiares de primer grado (hijos, cónyuge y padres), se eliminan los supuestos de prórroga. Este supuesto ha de constar específicamente en el contrato.

- LEC: En el supuesto de falta de pago de rentas se permite reclamar el pago al inquilino al mismo tiempo que demandar el deshaucio. Además se eliminan todos los trámites no sustanciales y se faculta para solicitar el desahucio si existe una reclamación posterior del pago. Esta modificación afecta a todos los procedimientos en curso salvo sentencia en firme.

- Ley de Propiedad Horizontal: Se reducen los requisitos de acuerdo en la Junta de Propietarios para aprobar la instalación de sistemas destinados a la eficiencia y aprovechamiento energético.

Hoy en día solo un 11% de los españoles se decanta por el alquiler frente a la compraventa. La nueva ley introduce mejoras que si bien no suponen un cambio radical pueden tener un efecto positivo, si los propietarios pierden un poco el miedo podemos encontrarnos con una bajada de los precios que anime a incrementar el porcentaje de alquileres frente a compra y a equipararnos con el resto de Europa.

Más información en el BOE.

La Garantía de Alquiler es un impreso oficial del Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG) de La Corte de Arbitraje que se adjunta a los contratos de arrendamiento. Garantiza que en los conflictos que puedan surgir entre inquilino y propietario se resuelvan con eficacia y agilidad, recortando sustancialmente los plazos y los costes así como reportando una serie de beneficios a los implicados en el contrato de alquiler.

Además de tener caracter retroactivo tiene reconocimiento nacional e internacional y sirve entre otras cosas para reducir los plazos del desahucio. Con el compromiso de calidad del PNAG cada caso se enjuicia en un plazo máximo de 30 días, desde el inicio hasta que se dicta sentencia, a partir del primer día de retraso La Corte de Arbitraje asume las cantidades reclamadas.

La comparación entre un proceso estandar a través de la Justicia Ordinaria y otro a través de la Garantía de Alquiler hablan por si solas:

- Duración: Los plazos se reducen de más de 8 meses a 30 días.

- Costes: Pasan de unos 1.500 euros a 58 al no requerir de abogado, ni procurador ni de provisión de fondos.

- Juzgados: Por la justicia ordinaria se atienden todo tipo de materias mientras que por la garantía de alquiler se tramita a través de tribunales especializados en arrendamientos.

- Eficacia: Con la garantía de alquiler las resoluciones son equivalentes a sentencias en firme mientras que con la justicia ordinaria pueden recurrirse.

- Confidencialidad: Se pasa de un proceso público a uno confidencial.

- Comodidad: Se elimina la necesidad de desplazamientos tramitándose por escrito.

Más información en Garantía de Alquiler.

Se trata de una herramienta muy de moda que tiene ventajas evidentes pero también implica riesgos e incovenientes de los que conviene ser consciente:

¿Que es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato por el que el propietario de la vivienda se obliga a venderla al inquilino si después del periodo de alquiler éste decide comprarla. En el contrato ha de prefijarse el precio de la opción de compra así como el plazo del que dispone para ejercer la opción. Para que pueda ser exigible a terceros el contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Claúsulas que ha de contener el contrato

- Precio de venta y forma de amortización del mismo a través de alquileres.

- Manifiesto en el que se declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y precaristas.

- Fechas y plazos para ejercer la opción de compra.

Ventajas

- Los promotores recurren a este instrumento para salvar la operación en el caso de que no se conceda la hipoteca ganando tiempo para que mejore la situación financiera de los compradores o las condiciones bancarias.

- El precio se fija en el momento de la firma, por lo que es una herramienta claramente especulativa, ahora se ha puesto muy de moda entre los promotores ya que se espera que la vivienda continúe depreciándose.

- Frente al alquiler supone una forma de ahorrar para los inquilinos ya que sus mensualidades se destinan en parte a amortizar el precio final.

- La inversión inicial es mínima, por lo que facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes.

Inconvenientes

- El contrato puede romperse si el propietario impaga su hipoteca.

- Las propias de la especulación, puede salirnos el tiro por la culata.

- Suele exigirse una señal por lo que la operación no está totalmente exenta de inversión inicial.

El 16 de julio, mediante la orden EHA/2041/2009 se aprobó el modelo 159 de declaración anual de consumo de energía eléctrica, una de las medidas propuestas por el Plan de Prevención del Fraude Fiscal para el 2009, por la que las compañías que prestén suministro de energía eléctrica han de informar a la Agencia Tributaria sobre los titulares de los contratos de suministro, la referencia catastral de los inmuebles para los que se contrató y el domicilio del contrato.

El modelo 159 se presentará por primera vez en febrero de 2011 y a partir de entonces se presentará sucesivamente en los meses de febrero de cada ejercicio.

Aunque la información del nuevo modelo ya se venía entregando a la Agencia Tributaria cada vez que las eléctricas firmaban un nuevo contrato, y ya se podía distinguir entre el titular del contrato y el de la factura, por lo que el nuevo sistema vendrá a facilitar y agilizar el tratamiento de información a la Agencia Tributaria más que a aportar nueva información.

No sabemos hasta que punto cumplirá su objetivo el nuevo modelo, ya que para el propietario que no quiera declarar un alquiler es tan fácil como mantener la factura a su nombre y repercutírsela al inquilino con la mensualidad “en negro”, o en el peor de los casos con la fianza. Más aún cuando a pesar de la informatización vía telemática es una medida que se viene aplicando desde 2007, por lo que no va a “pillar por sorpresa” a muchos caseros.

Más información en ContaFisca.

Actualmente existen en España algo más de 3 millones de pisos vacíos, un lastre y una asignatura pendiente sin duda para el mercado de alquiler, que podría sufrir un recorte en precios de mejorarse esta situación y la principal razón no es otra que el miedo de los propietarios a encontrarse con inquilinos morosos.

Con el objetivo de mejorar las garantías y seguridad de los caseros, FIM Ibérica SL, empresa que gestiona el Fichero de Inquilinos Morosos, donde se recoge la información relativa a arrendamientos impagados de personas físicas y jurídicas proporcionada por los arrendadores, profesionales de la gestión de arrendamientos y sentencias judiciales por desahucio, ha puesto en marcha un sistema de mensajes al móvil, el Contrato SMS y el SMS Certificado de Lleida.net.

Las consultas al fichero de impagados, además de mejorar en cuanto a rapidez y eficacia, quedan abiertas por tanto a particulares (hasta ahora estaban dirigidas a agentes autorizados), teniendo un coste de 14,99 realizar una consulta sobre el potencial inquilino que, cumpliendo con lo establecido en la Ley Orgánica de Protección de Datos,  recibirá en su móvil un Contrato SMS de caracter informativo. En caso de producirse impagos en el futuro, FIM lo incluirá en el futuro realizando las notificaciones vía SMS certificado.

Más información en FIM Ibérica.

El alquiler en España representa el 11% del mercado de vivienda frente al 40% en Europa, por lo que fomentar el alquiler sigue siendo un reto pendiente en nuestro país. Por ello la necesidad de llevar a la práctica medidas que incentiven a los propietarios a alquilar su vivienda.

El Congreso de los Diputados ha aprobado el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. El texto debe aún superar el paso por el Senado, y su aprobación definitiva puede suponer un cambio muy significativo, ya que las líneas principales sobre las que se apoya son la posibilidad de tramitarlo mediante juicio verbal, la simplificación de trámites y el derecho a recuperar el inmueble para los familiares directos. La principal novedad del texto es que recoge la posibilidad de desahuciar en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites.

A pesar de que las principales novedades son en beneficio del casero, no se deja de lado a los inquilinos que cumplan con sus obligaciones contractuales, con especial sensibilidad hacia los inquilinos con alta vulnerabilidad social y baja capacidad económica, a los que se les sigue teniendo en cuenta para ayudas estatales orientadas a facilitarles el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo.

Más información en el Economista.

Del 12 al 15 de Marzo tendrá lugar en Madrid, en el parking exterior del Corte inglés de Castellana, la tercera feria de Vivienda de madrid Aquí Tu Casa, donde promotores de reconocido prestigio se unirán para ofrecer hasta 100 promociones de viviendas en Madrid en “condiciones comercialmente atractivas”.

Los Promotores que acuden a la feria son los siguientes:

Afirma, Avanco, Baluarte, DuProCom, Grupo Pinar, Habitat, Hercesa, Metrovacesa, Proinlasa, Promogar y Reyal Urbis.

Todos los promotores cuenta con una amplia oferta de inmuebles y cada uno presenta distintas ofertas, ventajas y novedades comerciales:

Afirma

Con la campaña Housing Revolution presenta soluciones como la Triple Confianza (con la garantía de no perder dinero si cambian de opinión), la Compra Exprés (para quienes quieran comprar ya su casa y ganar tiempo y dinero para vender la otra), la Compra Aplazada (para estrenar casa ahora y comprarla más tarde), la Compra Financiada (Para financiar el 20% a 5 años sin intereses).

Baluarte

Ofrece la posibilidad de alquiler con opción a compra y servicios de búsqueda de inquilino, para las compras que se efectúen como inversión.

Grupo Pinar

Cuenta con alquileres con opción a compra.

Promhogar

Igualmente cuenta con alquiler con opción a compra.

Reyal Urbis

Plantea alquiler con opción a compra, aplazamiento de los pagos de la entrada, importantes decuentos y bonificaciones para los más rápidos en comprar.

Desde luego se aprecia un claro esfuerzo por parte de los promotores, aunque las condiciones económicas no son muy propicias y especialmente en el sector inmobiliario, por lo que será interesante seguir los resultados de la feria ya que si las ventas comenzasen a reactivarse sería una muy buena señal.