Se trata de una herramienta muy de moda que tiene ventajas evidentes pero también implica riesgos e incovenientes de los que conviene ser consciente:

¿Que es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato por el que el propietario de la vivienda se obliga a venderla al inquilino si después del periodo de alquiler éste decide comprarla. En el contrato ha de prefijarse el precio de la opción de compra así como el plazo del que dispone para ejercer la opción. Para que pueda ser exigible a terceros el contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Claúsulas que ha de contener el contrato

- Precio de venta y forma de amortización del mismo a través de alquileres.

- Manifiesto en el que se declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y precaristas.

- Fechas y plazos para ejercer la opción de compra.

Ventajas

- Los promotores recurren a este instrumento para salvar la operación en el caso de que no se conceda la hipoteca ganando tiempo para que mejore la situación financiera de los compradores o las condiciones bancarias.

- El precio se fija en el momento de la firma, por lo que es una herramienta claramente especulativa, ahora se ha puesto muy de moda entre los promotores ya que se espera que la vivienda continúe depreciándose.

- Frente al alquiler supone una forma de ahorrar para los inquilinos ya que sus mensualidades se destinan en parte a amortizar el precio final.

- La inversión inicial es mínima, por lo que facilita el acceso a la vivienda a los jóvenes.

Inconvenientes

- El contrato puede romperse si el propietario impaga su hipoteca.

- Las propias de la especulación, puede salirnos el tiro por la culata.

- Suele exigirse una señal por lo que la operación no está totalmente exenta de inversión inicial.

Actualmente existen en España algo más de 3 millones de pisos vacíos, un lastre y una asignatura pendiente sin duda para el mercado de alquiler, que podría sufrir un recorte en precios de mejorarse esta situación y la principal razón no es otra que el miedo de los propietarios a encontrarse con inquilinos morosos.

Con el objetivo de mejorar las garantías y seguridad de los caseros, FIM Ibérica SL, empresa que gestiona el Fichero de Inquilinos Morosos, donde se recoge la información relativa a arrendamientos impagados de personas físicas y jurídicas proporcionada por los arrendadores, profesionales de la gestión de arrendamientos y sentencias judiciales por desahucio, ha puesto en marcha un sistema de mensajes al móvil, el Contrato SMS y el SMS Certificado de Lleida.net.

Las consultas al fichero de impagados, además de mejorar en cuanto a rapidez y eficacia, quedan abiertas por tanto a particulares (hasta ahora estaban dirigidas a agentes autorizados), teniendo un coste de 14,99 realizar una consulta sobre el potencial inquilino que, cumpliendo con lo establecido en la Ley Orgánica de Protección de Datos,  recibirá en su móvil un Contrato SMS de caracter informativo. En caso de producirse impagos en el futuro, FIM lo incluirá en el futuro realizando las notificaciones vía SMS certificado.

Más información en FIM Ibérica.

Breve resumen de los impuestos por los que tributan a las partes implicadas (arrendador y arrendatario) en un contrato de alquiler de vivienda para personas físicas que no realizan actividades económicas.

Arrendador

1. IRPF

Los rendimientos procedentes del alquiler de una vivienda suponen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. El rendimiento se calcula restanto del total de ingresos los gastos deducibles (todos los gastos necesarios(*) para que se desarrolle el arrendamiento con normalidad más los gastos de amortización del inmueble siempre que respondan a su depreciación efectiva) y aplicando sobre el resultado una reducción del 50%.

(*)

- Intereses o gastos de financiación asociados a la adquisición, mejora de la vivienda, o enseres cedidos en la vivienda.

- Impuestos o tasas que repercutan en la vivienda como el IBI, tasa de limpieza, recogida de basuras…

- Gastos de formalización del arrendamiento.

- Gastos jurídicos por la defensa de la vivienda y su rendimiento.

- Gastos de conservación y reparación.

- Gastos de servicios y suministros.

- La amortización del inmueble y su contenido siempre y cuando responda a su depreciación real.

- Gastos de administración y comunidad.

- Primas de contratos de seguro.

La reducción podrá ser del 100% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años y unos rendimientos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al importe del IPREM, que como orientación, en 2007 ascendía a 6.988,80 euros.

A resultado neto tras aplicar la reducción del 50% inicial se podrá aplicar un 40% de reducción adicional para rendimientos con periodo de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo cuando se imputen en un único periodo impositivo.

2. IVA

El arrendamiento de vivienda es una operación exenta de IVA salvo excepciones.

Arrendatario

1. Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales Onerosas

Tributa de acuerdo a la escala aprobada por la Comunidad Autónoma donde esté situada la vivienda, o en su defecto conforme a la que figura en el artículo 12 del Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre).

1. IRPF

Desde el 1 de enero de 2007 no es aplicable la compensación fiscal por arrendamiento de vivienda a nivel estatal, las deducciones dependen de las Comunidades Autónomas, ver deducciones por autonomías en el manual de la renta de la Agencia Tributaria 2007.

Por otra parte las medidas del gobierno para incentivar el alquiler y que comenzarán a tener efecto en la declaración de la renta de 2008 (la que realizaremos en 2009), suponen al menos una deducción en la cuota estatal del IRPF del 10,05% del coste del alquiler sobre una cuantía máxima de 9.015 euros para personas con rentas del trabajo inferiores a 24.000 euros anuales.

Más información en la página web de la Agencia Tributaria.